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        2018年全國整體供地增兩成
        提要:2018年全國樓市“高開低走”,從上半年“一房難求”到下半年認購率降低,在市場下行的背景下,房企拿地熱情普遍不高,盡管大多數城市都增加了土地供應,但成交樓面均價及溢價率同比均走低,土地市場流拍情況也顯著增多。

          2018年全國樓市“高開低走”,從上半年“一房難求”到下半年認購率降低,在市場下行的背景下,房企拿地熱情普遍不高,盡管大多數城市都增加了土地供應,但成交樓面均價及溢價率同比均走低,土地市場流拍情況也顯著增多。

          中國指數研究院分析指出,2018年一線城市土地供應回落,成交方面各指標均降。上海、廣州全年土地出讓金走高,北京、深圳收金同比下降四成。二線城市土拍政策不斷完善,土地供應與成交面積于2017年上行,收金及均價同比回落,溢價率各季度均同比下降,土地市場總體保持穩定。三四線城市承接熱點城市需求外溢,供地面積同比增幅領先,成交量及收金同比走高,溢價率下滑過半。

          易居(博客)研究院研究總監嚴躍進認為,當前企業資金方面其實壓力還是很大的,所以說開發商不主動拿地,其實也是為了防范資金面收緊和斷裂的問題,這個時候確實會出現土地流拍等現象。而且很多土地限價以后,盈利空間不大,這個時候拿地節奏會放緩。類似趨勢一方面說明市場降溫,另一方面也說明部分開發商的投資信心其實是不足的。

          整體供應增加兩成

          無論從推出地塊宗數還是推出土地面積來看,2018年全國整體均有所增加。

          據中國指數研究院數據顯示,2018年全國300個城市共推出土地30317宗,同比增加12%;推出土地面積128440萬平方米,同比增加20%。

          其中,住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)增長最多,宗數為10268宗,同比增加17%,推出土地面積50478萬平方米,同比增加26%;商辦類用地4626宗,同比增加4%,推出土地面積13175萬平方米,同比增加8%。

          與供應相比,成交的增長卻相對較低。

          2018年全國300個城市共成交土地25502宗,同比增加8%;成交面積105492萬平方米,同比增加14%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)8046宗,同比增加4%,成交面積38931萬平方米,同比增加10%;商辦類用地3701宗,同比減少1%,成交土地面積10234萬平方米,同比增加2%。

          整體來看,2018年全國土地出讓金較2017年有微漲,杭州、上海等七城年度收金過千億。

          2018年全國300個城市土地出讓金總額為41773億元,同比增加2%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為33969億元,同比增加2%;商辦類用地出讓金總額為5048億元,同比減少3%。

          經營性用地在所有出讓金總額中占比略為下降,為93.4%,較2017年同期減少約1.3個百分點,住宅類用地占比有所回落。全國40個大中城市出讓金以同比增加為主,一線城市供應面積縮水,成交面積及出讓金下滑,僅上海入圍同比漲幅前十;二線城市中共19個城市收金同比走高,中西部城市為主力。

          所有城市中,北海以收金65.2億、同比增加396%占據出讓金漲幅榜單頭名。

          成交均價下滑超一成

          2018年房企拿地漸趨理性,成交樓面均價下滑。

          根據中國指數研究院數據,2018年,全國300個城市成交樓面均價為2159元/平方米,同比下滑11%。其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為3806元/平方米,同比下滑7%;商辦類用地成交樓面均價為2291元/平方米,同比下滑5%。

          與此同時,各線城市溢價均有所下降,平均溢價率同比下滑16個百分點。

          具體而言,2018年全國300個城市土地平均溢價率13%,較2017年下降16個百分點。其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率15%,較2017年下降19個百分點;商辦類用地平均溢價率8%,較2017年下降5個百分點。

          不僅成交均價下降,全國土地流拍現象也明顯增多,高溢價拿地的現象日趨減少。

          2018年1-12月,北京宅地推出樓面均價為19733元/平方米,同比下滑2%;成交樓面均價為23499元/平方米,同比下滑5%。北京2017年共7宗宅地流拍,而2013年至2017年五年之間,北京宅地總流拍數量也僅為6宗。為此,北京甚至啟用了用地預申請制度,規避流拍風險。

          中國指數研究院分析認為,隨著土地市場的調控深入,部分城市限房價、限地價、競自持、競配建等土地出讓條件嚴苛,房企的利潤空間被壓縮;同時,樓市限購、限貸款等調控城市范圍增大,部分購房需求被抑制,銷售增速放緩,房企回款壓力較大;再加上房企融資渠道持續收緊,致使房企拿地更加謹慎。土地市場流拍現象加劇。

          在中央“房住不炒”指導思想下,各城市繼續“分類調控、因城施策”,發揮地方政府能動性。一方面增加土地供應力度,推出各類保障房用地,如北京、上海分別試點集體土地建設“共有產權房”和租賃住房;另一方面,為保證市場活力,部分城市也出臺一些回調政策,放寬土地出讓條件。2019年,部分城市或將陸續出臺金融、房產、地產等層面的細則回調政策,保持房企拿地積極性,穩定市場預期。

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